本文摘要：（原标题：中性货币政策不一视同仁楼市调整影响）在春节前后，央行下调了MLF、SLF、逆回购等政策利率。

（原标题：中性货币政策不一视同仁楼市调整影响）在春节前后，央行下调了MLF、SLF、逆回购等政策利率。这很快地影响了货币市场的利率。中国货币网的数据表明，节前的1月26日，10年期国债收益率为3.33%，节后跃居到3.4%以上，2月13日为3.43%；10年期国开债利率在1月26日大约为3.88%，2月13日大约为4.14%。

近期，货币市场利率的下降又造成了房贷利率的下调。媒体报道，日前，北京市银行业自律协会发文拒绝，房贷利率不高于基准利率的0.9倍，二套房贷款期限最久不得多达25年。其他多个城市也陆续实施了房贷放宽措施。

商业银行此时以行业自律的形式增加房贷利率优惠，应当主要是出于自身经营方面的考虑到：随着市场利率下降，房贷利率优惠过于多不会无利可图。房贷利率8.5折是4.165%，目前10年期国开债利率已下降到4%以上，银行派发8.5腰利率的房贷还不如出售国开行的债券，那么，增加利率优惠就是理所当然的。去年9月底10月初多个城市陆续实施房地产调控措施，银行并没随之放宽房贷。

实质上，10月和11月的房贷并没滑行，依然是低快速增长。这两个月的住户中长期人民币消费贷款（其中大部分为房贷）余额分别减少4641亿元和5230亿元，2016年月度最高值是5145亿元。由此可见，银行业没主动参予房地产调控、放宽房贷的意愿。11月市场利率显著下行，10年期国开债利率从月初的大约3.1%下降到月末的大约3.3%，到12月底更进一步下降到大约3.7%。

12月追加房贷显著增加，住户中长期人民币消费贷款余额仅有减少3892亿元（依然比2015年任何一个月都多）。市场利率下降与房贷快速增长滑行之间应当是不存在因果关系的。2008年以来，房价涨跌周期延长了，一两年的时间就已完成涨跌的切换，从较慢下跌改变为环比暴跌甚至同比暴跌，然后又新的较慢下跌（都是就多数城市的情况而言）。

例如，从2012年下半年到2014年4月的两年时间里，房价广泛下跌；而从2014年5月到2015年5月的一年时间里，房价广泛暴跌。从2015年8月房价广泛下跌到现在有一年多的时间了，目前早已经常出现了房价上行的迹象，今后几个月内经常出现广泛暴跌应当是大概率事件。影响房价波动的因素很多，如土地供应量、住宅销售额增长率、房地产政策等。

市场本身的周期性是最重要因素，上涨得多了就要上调。银行贷款以及融资规模毫无疑问也是最重要因素，房价暴跌之后要靠严格的房贷和融资才能纳一起。

2014年5月开始房价广泛暴跌，主要原因一是之前上涨得太快，市场有调整的必须；二是当年融资规模同比增加，M2增长速度也较低。而2015年房价渐渐改以广泛下跌，也与当年融资规模大、M2增长速度低有关。2016年房价较慢下跌，全年房贷减少4.96万亿元，同比多减2.31万亿元；社会融资规模存量同比快速增长12.8%。

房贷反对了住宅销售额的高快速增长，而融资规模的快速增长则反对了一些开发商高价拿地以及捂盘惜售等不道德，这两方面的资金通过市场需求和供给，联合下沉了房价。如果没房贷、融资规模快速增长的反对，今年房价将经常出现广泛暴跌的形势。

自去年12月以来，央行早已实质性地放宽了流动性，目前早已对房贷产生了影响，随后还不会更进一步影响融资规模的快速增长。央行放宽流动性并不是针对楼市，但这必定不会对房价构成抑制作用。我们可以意识到，如果房价经常出现广泛环比暴跌甚至同比暴跌，那就不会经常出现拒绝放开流动性和信贷的声音。

以往的经验告诉他我们，有关部门是有可能因此而调整政策的，由诱导房价下跌变成性刺激房地产市场，货币政策也不会受到影响。因此，在楼市转入调整之前，央行就要向市场传送信号，今年货币政策要维持务实中性，即使楼市再次发生调整，也不会保持流动性基本平稳。这能协助市场构成准确的预期。

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